Что вообще происходит на рынке планировок
Если смотреть на статистику за 2022–2024 годы, доля компактных лотов в новостройках стабильно высока. По данным крупных федеральных девелоперов и аналитики ЦИАН, в Москве и области до 55–60 % экспозиции в массовом сегменте приходилось на квартиры до 35 кв. м, причем часть из них — классические студии, а часть — так называемый евро-формат. В регионах показатель чуть ниже, в районе 45–50 %, но тренд тот же: покупатель уходит в меньшую площадь, чтобы сохранить бюджет, но уже не готов мириться с кухней в прихожей и отсутствием приватной спальни, как это было в начале 2010‑х.
Маленькие квартиры: почему их всё ещё активно берут
Маленькие квартиры новостройки выгодные планировки по‑прежнему выстреливают в проектах вблизи метро и крупных деловых узлов. За три года средний чек сделки в массовом сегменте вырос на 25–35 %, а доходы так не подтянулись, поэтому сокращение площади стало вынужденным компромиссом. При этом застройщики научились выжимать максимум: fewer коридоров, больше света, остекленные лоджии, ниши под гардеробные. По статистике ряда московских проектов, экспозиция лотов до 28 кв. м закрывается в среднем за 2–3 месяца, тогда как крупные «двушки» могут висеть полгода. То есть маленький метраж остается самым ликвидным продуктом на первичке.
Евро-формат: от модного термина к новому стандарту
За 2022–2024 годы «евро-двушки» и «евро-трешки» выросли с нишевого решения до фактически массового продукта: в некоторых комплексах на них приходится до 40 % всего предложения. Суть проста: большая кухня-гостиная и одна–две отдельные спальни при умеренной общей площади. Именно поэтому в профессиональных обзорных материалах часто фигурирует формулировка «планировки квартир 2025 евроформат» как ключевое направление для городских проектов. Фактически евро-формат занял нишу золотой середины: вроде бы не гигантская квартира, но есть ощущение семьи и личного пространства. Это критично в условиях, когда люди все чаще работают из дома и используют жилье как офис и зону отдыха одновременно.
Сухие цифры: как менялась структура спроса
По оценкам риелторских сетей, за три года доля студий в сделках в Москве снизилась с примерно 28–30 % в 2022 году до 20–22 % к концу 2024‑го, тогда как евро-формат набрал обороты: до 35–38 % всех продаж в массовом сегменте. В регионах расклад мягче, но динамика такая же. При этом средняя площадь сделки почти не изменилась — около 37–40 кв. м, — меняется именно конфигурация: вместо «длинного коридора и крошечной кухни» покупатель выбирает продуманную общую зону. Если смотреть на проекты бизнес‑класса, то там классические студии становятся скорее исключением и остаются в линейке в основном для аренды или краткосрочных инвестиционных стратегий, а не для постоянного проживания.
Экономика: сколько стоит метр и что реально выгодно
С финансовой точки зрения, маленькие лоты по‑прежнему дают самую высокую цену за квадратный метр, но не всегда максимальную доходность. В локациях уровня «купить квартиру евроформат студия москва» инвестор сталкивается с тем, что ставка аренды растет не так быстро, как стоимость самой недвижимости, и окупаемость может растягиваться. Евро-формат здесь интересен тем, что стоимость метра чуть ниже, а целевая аудитория шире: молодые пары, семьи с ребенком, удаленные специалисты. Для них переплата за лишние 5–10 кв. м оправдана, а срок владения обычно длиннее, что стабилизирует спрос и удерживает цены даже на просадках рынка.
Инвестиционный взгляд: что брать под сдачу и перепродажу
Если рассуждать в логике «инвестиции в квартиры евроформат какая планировка лучше», имеет смысл разделять стратегии. Для краткосрочных вложений и быстрой перепродажи на ранней стадии застройки студии и самые маленькие «евро‑однушки» будут лидерами: входной билет минимальный, спрос на старте высокий, ликвидность хорошая. Для долгосрочной аренды и удержания актива 7–10 лет уже выгоднее евро-двушки в транспортно развитых районах: арендаторы задерживаются дольше, текучка меньше, а риск простаивания объекта сокращается. При этом рынок постепенно штрафует откровенно неудачные крошечные планировки без мест хранения и с темными «колодцами» вместо окон — такие объекты перепродавать становится все сложнее.
Тренды планировок: как меняются запросы людей
Те самые тренды планировок квартир маленькие vs евроформат 2024 хорошо видны по планам новых проектов: исчезают длинные коридоры, добавляются шкафные ниши, мастер-спальни с собственным санузлом просачиваются даже в относительно компактные метражи. Люди хотят гибкости: возможность отделить рабочее место, закрыть дверь от шумной гостиной, разместить детскую хотя бы в небольшой комнате. Евро-формат выигрывает за счет трансформируемости: перегородки‑раздвижки, кухни‑острова, зонирование светом. При этом самый маленький метраж постепенно начинает проигрывать, если не дает хотя бы ощущение двух функциональных зон, а не просто «комната и уголок под кухню».
Прогноз на ближайшие годы: кто останется в фаворитах
Если смотреть вперед до 2027–2028 годов, девелоперы уже закладывают смещение баланса: доля чистых студий в массовых проектах будет сокращаться, а евро‑формат станет чем‑то вроде базового стандарта. На первичке останутся ультракомпактные лоты, но главным образом в проектах у метро и возле крупных вузов, где работает модель «купил под аренду студентам или молодым специалистам». В семейных локациях рынок будет двигаться к формуле «евро-двушка как стартовая квартира» вместо нынешней «классической однушки». При этом покупателю стоит внимательнее смотреть не только на площадь, но и на сценарии жизни: сколько времени вы проводите дома, кто еще будет жить с вами, нужна ли вам изолированная рабочая зона.
Влияние на отрасль и на что смотреть покупателю
Для индустрии этот поворот означает смену подхода к проектированию: маркетингом «метр по минимальной цене» уже не отделаться, покупатель сравнивает именно планировочные решения. Застройщики активнее тестируют разные типы евро‑формата внутри одного проекта и отслеживают, что продается быстрее. Через 3–5 лет в цене будут не просто «квадраты», а гибкость: возможность перепланировки без затрагивания несущих стен, заранее предусмотренные ниши под технику, места для систем хранения. Покупателю, выбирающему между маленькой студией и евро‑планировкой, стоит трезво оценить горизонт владения: если жилье берется «на вырост» хотя бы на 7–10 лет, евро‑формат почти всегда окажется более устойчивым и удобным решением, даже если на старте он кажется чуть дороже.