Введение
Инвестиции в апартаменты за последние годы превратились из нишевого инструмента в массовый продукт девелоперов и частных инвесторов. Формально это нежилой фонд, фактически — формат доходной недвижимости с отельной или сервисной функцией. Когда речь заходит про инвестиции в апартаменты купить апартаменты для сдачи в аренду пытаются в первую очередь те, кто ищет более высокую доходность, чем по классическим квартирам. При этом растёт и регуляторная нагрузка, и требования к прозрачности таких проектов.
Статистическая динамика за последние три года
По данным ЦИАН и «Дом.РФ», в Москве и Санкт‑Петербурге объём ввода апартаментов в 2021–2023 годах вырос примерно на 25–30 % совокупно, а их доля в структуре предложения в новостройках в отдельных локациях достигает 15–20 %. Средняя цена квадратного метра в апарт‑комплексах за тот же период прибавила 35–40 %, что немного опережает рост по классическому жилью. На рынке регионов сегмент только формируется, но темпы ввода в крупных агломерациях стабильно двузначные, что отражает повышенный спрос со стороны инвесторов.
Рентная доходность и заполняемость
С точки зрения операционных показателей, средняя брутто‑доходность апартаментов бизнес‑класса в столичных городах по итогам 2021–2023 годов колебалась в диапазоне 6–8 % годовых, тогда как по квартирам она обычно составляет 4–6 %. Заполняемость профессионально управляемых объектов в постпандемийный период стабилизировалась на уровне 75–85 %, а в локациях с дефицитом отельного фонда — ещё выше. Именно поэтому многие инвесторы смотрят на апартаменты как инвестиция плюсы и минусы при этом оценивая через призму операционного кэша, а не только прироста стоимости.
Экономические аспекты и модель доходности
Экономика апарт‑объекта строится вокруг трёх элементов: покупная цена, операционные расходы и ставка загрузки. Потенциальный инвестор, выбирая доходные апартаменты в новостройке купить их на этапе котлована, получает дисконт к финальной цене, но берёт на себя риск девелопера и рынка аренды. Модель DCF‑оценки для таких проектов чувствительна к стоимости долгового финансирования: рост ключевой ставки ЦБ за счёт удорожания ипотеки напрямую снижает внутреннюю норму доходности (IRR) и увеличивает срок окупаемости, особенно при использовании кредитного плеча выше 60 %.
Сравнение с квартирами: структура рисков
Вопрос что лучше для инвестиций квартира или апартаменты нельзя решать в отрыве от профиля инвестора. Апартаменты более волатильны: цена входа и выхода сильнее реагирует на циклы деловой активности и туристический спрос. При этом операционная доходность обычно выше, а срок экспозиции при продаже — длиннее. Квартиры дают более предсказуемый поток аренды и меньшую регуляторную неопределённость. Рациональный портфель нередко сочетает оба инструмента, распределяя риски между стабильным жилым сегментом и более доходным, но чувствительным к конъюнктуре апарт‑сегментом.
Правовой статус и регуляторная среда
Ключевая сложность российского рынка — налогообложение и правовой статус апартаментов для инвестиций. Формально это нежилые помещения, поэтому на них не распространяется часть гарантий, положенных жилью: нет прописки, иные требования к пожарной безопасности, иногда другая категория земель. С 2022–2023 годов региональные власти начали выравнивать подходы к инфраструктурным обязательствам девелоперов, что приводит к росту издержек строительства, но снижает градостроительные риски и делает проекты более предсказуемыми для долгосрочного капитала.
Налоги и режим использования
Налоговая нагрузка на апартаменты обычно выше, чем на жилые помещения: применяются повышенные ставки налога на имущество, а в ряде регионов действует увеличенный коэффициент кадастровой стоимости. Арендный доход подлежит налогообложению как от сдачи нежилой недвижимости, что важно учитывать при моделировании чистой доходности. Если объект используется под краткосрочную аренду, к нему могут быть предъявлены требования, сопоставимые с гостиницами, включая обязательную регистрацию и соблюдение норм по безопасности, что автоматически повышает операционные расходы инвестора и снижает маржу.
— Перед покупкой имеет смысл:
— Проверить градостроительную документацию и разрешённый вид использования земли.
— Оценить налоговые ставки и льготы именно в вашем регионе.
— Проанализировать управляющую компанию: опыт, финансовую устойчивость, репутацию.
Плюсы инвестиций в апартаменты
К сильным сторонам такого инструмента относятся повышенная доходность, развитая сервисная инфраструктура и возможность делегировать управление профессиональному оператору. Во многих комплексах реализована отельная модель с гарантированным доходом или пуловой системой распределения выручки, что снижает зависимость инвестора от собственной экспертизы в управлении. Дополнительным преимуществом служит гибкость использования: объект можно сдавать посуточно, долгосрочно или комбинировать форматы, адаптируясь к сезонным колебаниям спроса и изменению портфелей арендаторов.
— Типичные преимущества апартаментов:
— Потенциально более высокая доходность по сравнению с квартирами.
— Возможность полностью пассивного участия через договор доверительного управления.
— Локации в деловых и туристических центрах, недоступные для классического жилья.
Минусы и ключевые риски
Обратная сторона — инфраструктурные и правовые ограничения. В ряде проектов отсутствуют социальные объекты, а содержание общедомового имущества дороже из‑за коммерческого статуса и насыщенной сервисной начинки. В регуляторном плане сохраняется риск изменения правил игры: корректировки строительных норм, налоговых ставок или требований к краткосрочной аренде способны значительно повлиять на чистую доходность. Поэтому, рассматривая апартаменты как инвестиция плюсы и минусы необходимо детально просчитывать сценарии ужесточения регулирования и роста операционных затрат.
— Основные риски:
— Регуляторные изменения и рост налоговой нагрузки.
— Зависимость от турпотока и деловой активности в конкретной локации.
— Перекос предложения, когда девелоперы массово выводят однотипные объекты.
Рынок новостроек и девелоперские стратегии
Девелоперы активно продвигают формат как инструмент для частного инвестора, предлагая доходные апартаменты в новостройке купить с готовой управляющей компанией и гарантированным кэш‑флоу на старте. За 2021–2023 годы заметен сдвиг от «чисто инвестиционных» проектов к многофункциональным комплексам с сочетанием офисов, ритейла и апартаментов. Это снижает риск монофункциональности локации и повышает устойчивость денежного потока. Одновременно растёт конкуренция за профессиональных операторов, способных обеспечивать стабильную загрузку и прозрачную отчётность для инвесторов.
Прогнозы развития сегмента
До 2026 года ожидается дальнейшая институционализация рынка: доля объектов под управлением сетевых операторов и специализированных УК продолжит увеличиваться. Вероятно усиление требований к раскрытию информации о доходности и расходах, что приблизит формат к стандартам публичной коммерческой недвижимости. Умеренный рост ключевой ставки будет сдерживать спекулятивный спрос, но длинный капитал по‑прежнему будет рассматривать апарт‑формат как часть диверсифицированного портфеля, особенно в крупнейших агломерациях с дефицитом качественного номерного фонда и деловых площадей.
Влияние на индустрию недвижимости
Расширение сегмента апартаментов трансформирует всю структуру девелоперского рынка. Появляются гибридные продукты на стыке жилья, офисов и гостиниц, развиваются сервисные экосистемы, усиливается роль профессионального управления. Для городов это способ насытить рынок номерным фондом и гибкими форматами размещения без прямых бюджетных вложений. Для отрасли в целом — шаг к более сложным финансовым продуктам на базе недвижимости: пуловые инвестиции, краудфандинговые схемы, формирование портфелей для частных и институциональных инвесторов.
Практические выводы для инвестора
Инвестору, который планирует вход в сегмент, важно оценивать объект не только как квадратные метры, но и как бизнес: анализировать спрос, тарифную политику, расходы на управление и ремонт. При выборе стратегии «купить апартаменты для сдачи в аренду» стоит просчитать несколько сценариев: оптимистичный, базовый и стрессовый — с пониженной загрузкой и ростом налогов. Взвешенное решение о вхождении в проект должно опираться на финансовую модель, сопоставление с альтернативами и понимание того, насколько подобный актив вписывается в общую инвестиционную стратегию и допустимый уровень риска.