Почему коммерческая недвижимость в новостройках снова на хайпе в 2025 году
Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках пережили уже несколько циклов — от эйфории нулевых до провалов 2014–2015 и шока 2020 года.
К 2025‑му рынок заметно повзрослел: девелоперы стали точнее считать трафик и спрос, а инвесторы — жестче смотреть на окупаемость, а не на красивые рендеры.
Сегодня коммерческая недвижимость в новостройках стрит ритейл офисы склады — это уже не «альтернатива депозиту», а вполне профессиональный класс активов, со своими рисками, метриками и стратегиями выхода. И ошибки здесь стоят дорого: промах по локации или формату легко превращает готовое помещение в «вечный неликвид».
Немного истории: как мы пришли к текущей модели рынка
2000‑е: «золотое время» стрит‑ретейла
В начале 2000‑х стрит‑ритейл у метро и в спальных районах был чем‑то вроде «клондайка». Многие покупали первые блоки коммерции в новостройках без сложных расчетов — практика часто перекрывала ошибочный анализ.
Ставки аренды росли вместе с потреблением, конкуренция была ниже, онлайн‑торговля почти не давила.
Окупаемость по реально удачным локациям тогда доходила до 6–8 лет по аренде (это очень быстро), и инвесторы верили, что «так будет всегда».
2014–2015: девальвация и переоценка рисков
После кризиса 2014 года стало понятно: рентабельность коммерции не гарантирована. Торговые центры перегружены, многие покупатели коммерческих помещений в новостройках столкнулись с простоями.
Стрит‑ретейл при этом выжил лучше, но схема «берем всё у метро» стала уже не рабочей: арендаторы начали внимательно считать экономику точки.
2020: пандемия, онлайн‑ритейл и офисы
COVID‑19 ударил по классическому ритейлу и особенно по общепиту. Офисы получили удар гибридными форматами и удаленной работой.
Однако к 2022–2024 годам нарисовалась новая архитектура спроса:
— стрит‑ретейл в жилых кварталах устойчив, если закрывает повседневные потребности;
— офисы требуются, но более компактные и гибкие;
— повысился интерес к складам и «последней миле» из‑за бурного роста e‑commerce.
2023–2025: дефицит качественных площадей и новый спрос
На фоне ограниченного нового строительства и инфляции арендные ставки в удачных локациях растут быстрее, чем доходы от жилья.
Инвесторы начинают целенаправленно искать, где выгоднее купить коммерческое помещение стрит ритейл в новостройке, а не брать жилье для аренды. Парадокс: конкуренция за хорошие коммерческие блоки в проектах комфорт‑ и бизнес‑класса уже выше, чем за квартиры.
Три кита: стрит‑ретейл, офисы и склады в новостройках
Стрит‑ретейл: «первый этаж как отдельный актив»
Стрит‑ретейл — это помещения на первых (реже вторых) этажах с витринами и отдельным входом с улицы. Основной драйвер доходности тут — не «красота проекта», а:
— трафик (пешеходный и иногда автомобильный);
— плотность населения;
— платежеспособность аудитории;
— видимость и доступность (вход, парковка, навигация).
Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках на первых этажах в 2025 году чаще всего идут под форматы:
— минимаркеты, пекарни, кофейни «у дома»;
— аптеки и клиники;
— салоны красоты и бытовые услуги;
— небольшие офисы сервиса: турагенты, страхование, агентства.
Успех зависит от правильного match формата и окружения. Пекарня в доме бизнес‑класса с высокой арендой, но низкой «хлебной» маржей — частая грубая ошибка.
Живой пример
В Москве (Новая Москва, ЖК 2019–2021 гг.) инвестор купил 72 м² на первом этаже под стрит‑ретейл по 230 тыс. ₽/м² на стадии котлована.
Общая инвестиция с ремонтом и мебелью — около 20 млн ₽.
Сейчас (2024–2025 гг.) помещение сдано сетевой аптеке:
— ставка аренды — 260 тыс. ₽/мес. + индексация 5% в год;
— чистый денежный поток после налогов и расходов ~220 тыс. ₽/мес.;
— реальная доходность порядка 13–14% годовых;
— срок окупаемости по аренде около 7–8 лет.
Ключевой фактор успеха — высокая заселенность (более 4 000 жителей в радиусе 300 м) и отсутствие других аптек в пешей доступности.
—
Офисные помещения в новостройках для инвестиций
Офисы в новостройках за последние 5–7 лет сильно изменили формат. Большие этажи‑open space с одним якорным арендатором уже рискованны.
Сейчас куда интереснее:
— небольшие офисные блоки 30–120 м²;
— готовые решения «офис + склад» для малого бизнеса;
— коворкинги и гибкие офисы, которые делят один крупный блок.
Классические офисные помещения в новостройках для инвестиций стоит рассматривать, если:
1. Район — деловой или с высокой долей B2B‑активности.
2. Есть транспортная доступность (метро/МКАД/трамвай/узел пересадок).
3. В проекте грамотная инженерия: кондиционирование, вентиляция, достаточная мощность, лифты.
Арендаторы офисов стали придирчивее: им нужен не «квадратный метр», а рабочая среда — переговорные, общие зоны, нормальная акустика. Это влияет и на обустройство помещения, и на CAPEX.
Пример со «средним» офисом
Инвестор в крупном городе‑миллионнике (не Москва/СПб) покупает офис 55 м² в новом БЦ рядом с метро:
— цена покупки: 10,5 млн ₽ (без НДС);
— затраты на отделку «под ключ»: 1,5 млн ₽;
— итог — 12 млн ₽.
Аренда для IT‑компании:
— ставка: 120 тыс. ₽/мес. (включая НДС и эксплуатацию);
— чистый денежный поток после налогов и затрат: ~95 тыс. ₽/мес.;
— доходность: около 9,5–10% годовых.
Для офисов такая доходность считается адекватной при условии стабильного арендатора на 3+ года и индексации.
—
Склады: оптимальный формат «последней мили»
Интерес инвесторов к складам в новостройках — явление относительно новое. Раньше склады строились отдельно, в промзонах.
Сейчас в комплексных проектах все чаще появляются:
— помещения на стилобате под пункты выдачи заказов;
— небольшие складские ячейки 50–200 м²;
— комбинированные блоки «офис + склад» для логистики и сервисов.
Мотив понятен: онлайн‑торговля растет, клиенту нужна быстрая доставка. Поэтому многие смотрят на складские помещения в новостройках купить для сдачи в аренду именно операторам последней мили.
Реальный кейс
В Подмосковье, в крупном ЖК у МКАДа, инвестор купил блок 180 м² на уровне -1 (но с удобным пандусом и лифтом):
— цена покупки: 90 тыс. ₽/м², всего 16,2 млн ₽;
— недорогая отделка: 1,3 млн ₽;
— итого CAPEX: ~17,5 млн ₽.
Арендатор — служба доставки (пункт сортировки + выдача):
— ставка: 210 тыс. ₽/мес.;
— чистый доход: около 185 тыс. ₽/мес.;
— доходность — ~12,5% годовых.
Риск здесь не в формате склада как таковом, а в устойчивости конкретного оператора и в том, как район будет развиваться в горизонте 5–7 лет.
Технический блок: как считать доходность и окупаемость
H4: Базовые метрики инвестора
1. CAPEX (Capital Expenditures)
Сумма всех стартовых вложений:
— цена покупки объекта;
— ремонт, инженерия, фасадные работы;
— мебель и оборудование, если вы сдаете «под ключ»;
— юр‑сопровождение, госпошлины и т.п.
2. OPEX (Operating Expenditures)
Эксплуатационные расходы:
— КУ и обслуживание;
— налоги на имущество;
— расходы на управление (если есть управляющая компания);
— страхование.
3. NOI (Net Operating Income)
Чистый операционный доход = арендный доход – OPEX (до налогов на прибыль/НДФЛ).
4. Yield (Доходность)
Простая формула:
Доходность = NOI / CAPEX × 100%.
5. Срок окупаемости
Количество лет, за которое арендный поток «покроет» CAPEX (без учета роста цены объекта).
—
H4: Ориентировочные диапазоны доходности в 2025 году
Цифры по крупным городам (Москва/СПб/миллионники), вменяемые, а не «рекламные»:
— стрит‑ретейл — 10–15% годовых;
— офисы — 8–11% годовых;
— склады «последней мили» — 11–15% годовых.
Выше этих значений обычно либо избыточный риск (плохая локация, некомфортное помещение, слабый арендатор), либо «креативная» подача цифр.
—
Как выбирать объект: пошаговый алгоритм
1. Определитесь с форматом: розница, офис или склад
Не пытайтесь объять всё сразу. У каждого формата свой профиль риска:
1. Стрит‑ретейл — больше завязан на локацию, трафик и конкуренцию.
2. Офис — на деловую активность района и качество бизнес‑центра.
3. Склад — на логистику, доступность и потребности e‑commerce.
2. Анализ локации и окружения
Для стрит‑ретейла:
— заселенность и плотность ЖК;
— наличие/отсутствие конкурентов в радиусе 300–500 м;
— видимость витрин, возможность брендирования, удобство входа.
Для офисов:
— транспорт: метро, остановки, удобный выезд;
— наличие бизнес‑функций поблизости (банки, нотариусы, госучреждения);
— понятный адрес (важно для клиентов и курьеров).
Для складов:
— подъездные пути, возможность разгрузки;
— ограничения по шуму и режиму работы;
— пропускной режим, грузовые лифты, высота потолка.
3. Технический аудит
Обязательно проверяйте:
— выделенную электрическую мощность (часто не хватает под кухню/пекарню);
— возможность монтажа вытяжки для общепита;
— грузоподъемность перекрытий (для складов);
— HVAC (отопление, вентиляцию, кондиционирование).
Если технические характеристики слабые, стоимость доработки легко съедает ожидаемую доходность.
4. Финансовая модель до покупки
Перед тем как купить коммерческое помещение стрит ритейл в новостройке или офис, или склад, поставьте цифры в модель:
— реалистичная арендная ставка по рынку (с проверкой по аналогам);
— возможный простой (2–4 месяца в год на старте — не редкость);
— CAPEX с запасом 15–20%;
— индексация аренды не более 5–7% в год.
Если даже в «консервативном» сценарии доходность выходит ниже 7–8% годовых — объект для инвестиций сомнителен.
—
Типичные ошибки частных инвесторов в коммерции
1. Покупка «ради красивой вывески девелопера»
Надежный застройщик важен, но арендный поток генерирует не бренд, а локация и концепция помещения.
2. Игнорирование профиля арендатора
Сдавать общепиту без вытяжки и нормальной мощности, медцентру без парковки — путь к быстрой смене арендатора и простоям.
3. Переоценка спроса на офисы в «спальниках»
Небольшие офисы «у дома» работают, но только если рядом много малого бизнеса, а не просто жилые башни.
4. Отсутствие сценария выхода
Никаких расчетов: кому и по какой цене можно будет перепродать готовый арендный бизнес через 5–7 лет.
—
Чем новостройка отличается от вторички для инвестора
Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках отличаются от покупки «готовой» коммерции в существующих домах двумя ключевыми вещами:
— Риск строительно‑девелоперский: задержки, изменение проекта, переразмещение нежилого фонда.
— Премия за вход: на котловане обычно дешевле, зато нет арендного потока первые 2–3 года.
Плюсы новостроек:
— современная инженерия и планировки;
— возможность самому «задать» формат помещения;
— чаще всего — более сильный будущий трафик за счет мастер‑плана района.
Минусы:
— долгий период нулевого дохода до ввода и заселения;
— неопределенность по реальному заполнению ЖК и конкуренции;
— возможные корректировки коммерческой концепции в процессе продаж.
—
Что именно сейчас выглядит интереснее в 2025 году
Если обобщить практику 2023–2025 гг.:
— Стрит‑ретейл в крупных комплексных проектах (мгновенная аудитория 3–5 тыс. жителей) показывает одни из лучших метрик риск/доходность.
— Компактные офисы в деловых районах с метро и понятной бизнес‑экосистемой востребованы, но доходность ниже, чем у розницы.
— Склады и кросс‑док/последняя миля — интересная ниша с повышенной доходностью, но тут нужно понимание логистики и сильный арендатор.
Главное — не покупать «коммерческую недвижимость в новостройках стрит ритейл офисы склады» как единый класс активов.
Реально это три разных рынка со своей логикой, циклами и рисками.
—
Итог: для кого этот рынок, а для кого — нет
Инвестор, который заходит в коммерческую недвижимость в 2025 году, должен быть готов:
— разбираться в локациях не хуже, чем ритейлеры и логисты;
— считать модели с учетом CAPEX, OPEX и простоев;
— работать с арендаторами как с бизнес‑партнерами, а не просто «взять ключи и забыть».
Если хочется полностью пассивного дохода «как по вкладу» — коммерция в новостройках, будь то стрит‑ретейл, офисы или склады, вряд ли подойдет.
Если же есть готовность вникать в цифры, формат и профиль арендатора, то грамотные инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках могут дать устойчивый поток 9–14% годовых в рублях и потенциальный рост стоимости актива на горизонте 7–10 лет.