Зачем вообще разбираться в налогах на новостройки
Инвестиции в новостройки уже несколько лет подряд входят в топ самых популярных способов вложения денег у частных инвесторов в России. По данным ЦБ и «Дом.РФ», в 2022–2023 годах доля сделок с новостройками, совершённых с инвестиционной целью (то есть без намерения сразу жить в квартире), держалась в диапазоне 20–30% в крупных городах.
При этом налоговая нагрузка растёт. За последние 3 года ФНС активно оцифровала процессы: по данным службы, число камеральных проверок по НДФЛ с продажи недвижимости увеличилось примерно на 15–20% с 2021 по 2023 год, а доля деклараций, поданных онлайн, уже превысила 90%.
Если коротко: государство стало гораздо лучше видеть ваши сделки. Поэтому налоги на инвестиции в новостройки игнорировать уже нельзя. Но хорошая новость — законные способы налоговой оптимизации всё ещё существуют.
—
Шаг 1. Разобраться, какие налоги вообще возникают у инвестора
Начнём с базовой карты налогов, с которыми сталкивается типичный инвестор в новостройку:
1. НДФЛ с дохода от продажи квартиры
2. НДФЛ с арендного дохода
3. Налог на имущество (после постановки на кадастровый учёт)
Всё остальное — это уже нюансы, связанные с режимом (самозанятый, ИП, физлицо) и сроком владения.
Главная статья расходов — налог на доход при продаже. Именно вокруг него чаще всего и строится налоговая оптимизация инвестиций в новостройки.
—
Шаг 2. Понять, в какой момент вообще возникает налог
Ключевой вопрос: когда вы «заработали» с точки зрения государства?
Для новостроек есть два типовых сценария:
1. Вы продаёте права по ДДУ (уступка) — налог возникает с разницы между ценой покупки и ценой уступки.
2. Вы получаете ключи, регистрируете право собственности, а потом продаёте готовую квартиру — налог с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами.
С 2022 по 2024 годы у ФНС значительно выросли возможности по автоматической проверке цен сделок: данные из Росреестра, банков, ЭЦП, онлайн-регистрирование договоров — всё связано. Сильно занизить цену в договоре, «как раньше», стало гораздо опаснее.
—
Шаг 3. Когда налог платить не нужно: льготы по сроку владения
Самый простой и законный способ, как снизить налог при инвестировании в новостройки, — выдержать минимальный срок владения.
Правила на 2022–2024 годы:
— 5 лет — базовый минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ.
— 3 года — если квартира получена по наследству, по договору дарения от близкого родственника, по приватизации, либо это единственное жильё, находящееся в собственности более трёх лет.
Важно: для новостроек отсчёт срока идёт с даты регистрации права собственности, а не с момента договора ДДУ или полной оплаты. Многие до сих пор ошибаются именно здесь.
За последние 3 года ФНС несколько раз подчёркивала в разъяснениях: дата акта приёма-передачи не освобождает от налога, если право собственности ещё не зарегистрировано.
—
Шаг 4. Формула налога: считаем «на пальцах»
Чтобы понимать, как законно уменьшить налог на доход от новостроек, нужно один раз разобраться в формуле.
Если вы физлицо и продаёте квартиру:
— Считается налоговая база — это доход минус расходы или вычет.
— Ставка НДФЛ для резидентов — 13% до 5 млн руб. дохода в год и 15% с суммы свыше 5 млн (прогрессивная шкала действует с 2021 года).
Примерно за 2022–2023 годы, по данным ФНС, количество деклараций с применением имущественных вычетов по продаже недвижимости росло на 8–10% ежегодно. То есть люди начали активнее использовать законные инструменты.
—
Шаг 5. Имущественные вычеты при продаже: два варианта
У продавца квартиры в новостройке есть две опции, как уменьшить налоговую базу.
1. Учитывать реальные расходы на покупку
— Берём цену по ДДУ или договору купли-продажи (плюс документально подтверждённые расходы — отделка, агентская комиссия, проценты по целевому кредиту в некоторых случаях).
— Вычитаем её из цены продажи.
— С разницы считаем налог.
2. Использовать фиксированный вычет 1 млн руб.
— Если нет документов или реальная маржа невелика, можно просто уменьшить доход от продажи на 1 млн руб.
— Это удобно, когда квартира куплена давно по низкой цене и документов частично нет.
Выбор варианта — это и есть элемент налоговой оптимизации инвестиций в новостройки. В большинстве случаев при свежих инвестициях (покупка 1–3 года назад) выгоднее использовать реальные расходы.
—
Шаг 6. Ограничение по минимальной цене (кадастр × коэффициент)
Чтобы закрыть лазейку с занижением цены в договоре, с 2016 года действует правило: если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости (коэффициент может меняться регионально, но 0,7 — базовый), то налог считается не от цены договора, а от этого порога.
За 2022–2024 годы кадастровая стоимость во многих регионах пересматривалась, и по данным Росреестра, в среднем по стране она подросла на 10–20% в зависимости от региона.
Следствие: пытаться «обнулить» налог за счёт занижения цены в договоре практически перестало работать — налог всё равно посчитают от кадастра × 0,7.
Отсюда и родился популярный запрос «налог на продажу квартиры в новостройке как не платить законно» — и ответ тут один: работать нужно через льготы и вычеты, а не через фиктивные схемы.
—
Шаг 7. Как учесть ремонт и отделку
Новостройка часто покупается без отделки. Логичный вопрос: можно ли включить расходы на ремонт в расходы для снижения налога?
Закон допускает уменьшение налоговой базы на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением и доведением объекта до состояния, пригодного для использования.
Но в реальности ФНС к этим расходам относится строго:
— Нужны договоры, чеки, акты выполненных работ.
— Суммы должны выглядеть адекватно рыночным ценам.
— Оплата — по безналу или официально, а не «чёрной» наличкой без документов.
За последние 3 года в судебной практике по таким спорам заметно выросло число дел, где налогоплательщики пытались включить в расходы «резиновый» ремонт с завышенными суммами. Суд часто становится на сторону ФНС, если нет прозрачных документов.
—
Шаг 8. Инвестиции через переуступку ДДУ (уступка прав)
Распространённая модель: купить на котловане, продать через 1–2 года по переуступке.
Здесь нюанс: вы продаёте не квартиру, а право требования по договору долевого участия.
Налог считается так:
— Доход — цена уступки.
— Расходы — цена покупки по ДДУ + госпошлины, комиссии застройщику или банку, подтверждённые документы.
Плюс: не нужно ждать ввода дома и регистрации права.
Минус: ФНС стала внимательнее относиться к частым уступкам, особенно если за 2–3 года у человека несколько сделок подряд. Такие кейсы всё чаще попадают под камеральные проверки.
—
Шаг 9. Инвестиции «под аренду»: как оформить доход
Если вы не перепродаёте, а сдаёте квартиру, то платить налог придётся с арендного дохода.
Вариантов несколько:
1. Физлицо с НДФЛ 13/15%
— Заключаете договор найма.
— Декларируете доход раз в год.
— С 2022–2024 годов ФНС активнее получает данные от банков по регулярным поступлениям, а также от управляющих компаний и онлайн-сервисов аренды.
2. Налог на профессиональный доход (самозанятый)
— Ставка 4% с дохода от физлиц, 6% от юрлиц.
— Удобное мобильное приложение, онлайн-квитанции.
— Лимит по доходу — 5,4 млн руб. в год (на 2023–2024 годы).
3. ИП на упрощёнке
— Осмысленно, если у вас уже портфель из нескольких квартир и стабильный денежный поток.
— Ставка 6% с дохода или 15% с прибыли (доходы минус расходы) в зависимости от региона.
Для одного-двух объектов чаще всего оптимален статус самозанятого — это наглядный пример, как законно уменьшить налог на доход от новостроек за счёт выбора правильного режима.
—
Шаг 10. Стратегия: покупать на себя, супруга или родственников?
Многие инвесторы в новостройки используют семейное планирование собственности для легального снижения налогов.
Что можно сделать:
1. Распределять объекты между супругами, чтобы:
— избегать прогрессивной ставки 15% при больших суммах продаж у одного человека;
— использовать имущественные вычеты каждого супруга.
2. Оформлять часть имущества на детей (с учётом всех рисков) — тогда позже можно использовать льготы по продаже единственного жилья для каждого члена семьи.
По данным Росреестра, за 2021–2023 годы доля сделок, где собственниками указывались сразу несколько членов семьи, растёт: рынок постепенно понимает, как снизить налог при инвестировании в новостройки без ухода в серые схемы.
—
Шаг 11. Типичные ошибки инвесторов в новостройки
Чтобы не наступать на чужие грабли, стоит знать самые частые промахи.
1. Игнорирование минимального срока владения
— Купили на пике, испугались рынка, продали через 1–2 года и попали на налог, хотя можно было спланировать иначе.
2. Завышенные «бумажные» расходы на ремонт
— Без реальных чеков и договоров ФНС такие суммы просто выкинет из расходов.
3. Занижение цены в договоре ниже 70% кадастра
— Налог посчитают исходя из кадастра. Плюс возрастает риск претензий при расторжении сделки и спорах.
4. Множественные уступки без стратегии
— Много коротких сделок подряд могут выглядеть как предпринимательская деятельность. В крайних случаях ФНС доначисляет налоги по ставкам для бизнеса.
5. Отсутствие деклараций «на авось»
— Начиная с 2022 года ФНС серьёзно усилила автоматическое сопоставление данных. Не подать декларацию — самый простой способ получить штраф и пени.
—
Шаг 12. Пошаговый алгоритм налоговой оптимизации
Чтобы не расплываться по мелочам, соберём весь подход в конкретные действия.
1. Перед покупкой
— Определитесь, это спекулятивная сделка «купил — продал» или аренда на 5+ лет.
— Оцените, на кого оформить объект (вы, супруг, дети).
— Сравните налоговые режимы: физлицо, самозанятый, ИП (для аренды).
2. Во время владения
— Собирайте все документы: ДДУ, акты, чеки за ремонт, комиссии, страхование.
— Регулярно проверяйте кадастровую стоимость и сроки владения по каждому объекту.
3. Перед продажей
— Считайте обе налоговые базы: с учётом расходов и с вычетом 1 млн руб. — выбирайте, что меньше.
— Проверяйте, не выгоднее ли подождать до истечения минимального срока владения, чтобы вообще не платить НДФЛ.
— Следите, чтобы цена сделки не «провалилась» ниже 70% кадастра без веских причин.
4. После сделки
— Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
— Заплатите налог до 15 июля.
— Если сомневаетесь — лучше один раз обратиться к профильному налоговому консультанту, чем разбираться с доначислениями и штрафами.
—
Советы для новичков: как не «сгореть» на налогах
— Считайте налог до покупки и до продажи, а не постфактум. Это меняет решения.
— Не пытайтесь «обмануть систему» через откровенно заниженные цены и фиктивные договоры — сегодня это легко бьётся по базам.
— Подумайте о статусе самозанятого, если планируете регулярную аренду: это простой и понятный вариант, как законно уменьшить налог на доход от новостроек.
— Ведите простую «карточку» по каждому объекту: дата покупки, дата госрегистрации, расходы, кадастровая стоимость, планируемая дата продажи.
— Используйте имущественные вычеты — многие ими просто не пользуются из-за лени или незнания.
—
Итоги: что изменилось за последние 3 года и куда всё идёт
С 2022 по 2024 годы рынок новостроек и налогообложение инвесторов заметно «повзрослели»:
— ФНС и Росреестр оцифровали основные процессы, и пространство для серых схем сильно сузилось.
— Кадастровая стоимость и цены на новостройки выросли, что автоматически увеличило потенциальную налоговую базу.
— Инвесторы чаще планируют сделки с учётом налогов, а не по остаточному принципу — это видно по росту использования вычетов и росту доли официально декларируемой аренды.
Налоги на инвестиции в новостройки теперь — не «тема для галочки», а обязательный элемент стратегии.
Если подходить к сделкам хладнокровно, считать цифры и использовать предусмотренные законом льготы, налоговая оптимизация инвестиций в новостройки превращается не в поиск «дыр» в законе, а в нормальную финансовую грамотность. И именно такой подход почти всегда оказывается выгоднее и спокойнее в долгосрочной перспективе.