Почему вообще сравнивают новостройку на котловане и готовое жильё
Когда люди задумываются об инвестиционной квартире, первый вопрос звучит примерно так: «что выгоднее купить новостройку или вторичное жилье?». За последние три года, с 2021 по 2023 год, рынок в России сильно качнуло: льготная ипотека подогрела спрос на новостройки, затем ставки выросли, и интерес к «вторичке» снова ожил. По оценкам крупных агрегаторов (ЦИАН, Домклик), доля сделок с новыми домами в крупных городах держалась в районе 55–60 %, а в отдельные месяцы доходила до 65 %, причём заметная часть таких покупок совершалась именно как инвестиции, а не для собственного проживания.
Историческая справка: как менялся баланс «котлован vs вторичка»
Ещё в начале 2010‑х инвестиции в новостройки на этапе котлована считались почти «беспроигрышной» стратегией: ежегодный рост цен на первичку в крупных городах нередко превышал 12–15 %, а конкуренции со стороны вторичного рынка было меньше. После перехода на эскроу-счета в 2019 году риски обманутых дольщиков резко сократились, но застройщикам пришлось закладывать в стоимость проекты кредитные деньги, и динамика роста цен стала более ровной. В 2021–2023 годах аналитики фиксировали в среднем 8–10 % годового прироста по новостройкам и 6–8 % по вторичке, хотя в отдельных регионах ситуация могла отличаться довольно значительно.
Базовые принципы: на чём вообще зарабатывает инвестор
Суть проста: вы вкладываете деньги сейчас, чтобы позже продать или сдавать дороже. При этом новостройка на этапе котлована или готовое жилье что лучше для инвестиций — вопрос не только доходности, но и скорости, и риска. В котлован вы входите дешевле, но ждёте несколько лет, пока дом достроится, а рынок за это время может как вырасти, так и скорректироваться. Готовое жильё позволяет начать получать арендный поток сразу, но входной билет дороже и «рывок» цены уже частично позади. Поэтому грамотный инвестор всегда смотрит не только на цифру «скидка от застройщика», но и на локацию, ликвидность и демографию района.
Доходность и риски: котлован против готовых квартир
Если обобщить данные за 2021–2023 годы, сценарий такой: на этапе котлована дисконты относительно цен сдачи дома составляли в среднем 15–25 % в массовом сегменте крупных городов. То есть, купив на старте продаж и продав через 3–4 года после ввода, инвестор мог рассчитывать на суммарный рост в диапазоне 30–40 % без учёта аренды, но с учётом инфляции реальная доходность была скромнее. Вторичка за тот же период росла медленнее, но стабильно, и при этом давала арендный доход в 4–6 % годовых. В результате общее «тело» прибыли по готовому жилью зачастую оказывалось сопоставимым, особенно если удавалось найти недооценённую квартиру в хорошем районе.
Ликвидность, аренда и выход из сделки
Купить новостройку для инвестиций сравнение с вторичкой стоит начинать с вопроса: как быстро вы сможете выйти из объекта, если деньги понадобятся. По наблюдениям риелторов, в 2021–2023 годах наиболее ликвидными были студии и компактные однушки у метро, независимо от того, новостройка это или «вторичка». Но у готовых квартир есть существенный плюс — их сразу можно сдавать, тестируя спрос. В новостройке же аренда начнётся только после ввода в эксплуатацию и базовой отделки, а до этого вы фактически «замораживаете» капитал, перекрывая его лишь потенциальным будущим ростом цены.
- Новостройка на котловане: более низкий вход, выше потенциальный рост, но деньги «заморожены» до сдачи.
- Готовое жильё: старт дороже, зато сразу можно получать аренду и быстро продать при необходимости.
- Обе стратегии по-разному реагируют на скачки ипотечных ставок и локальные кризисы спроса.
Примеры реализации стратегий инвестирования
Представим инвестора, который в 2021 году берёт студию на старте продаж в крупном спальном районе. Стоимость — условные 4 млн ₽, дисконт к ожидаемой цене готового жилья — около 20 %. Дом сдают к концу 2023‑го, рыночная цена аналогичных сданных студий в этом районе достигает 5,2–5,5 млн ₽. С учётом расходов на ремонт и комиссий чистая прибыль в таком кейсе может составить 20–25 % за три года. В параллельный период другой инвестор покупает готовую однушку за 5 млн ₽ и три года сдаёт её, получая по 25–30 тыс. ₽ в месяц, плюс рост цены до 5,6–5,8 млн ₽; итоговая доходность выходит сравнимой, но с меньшей заморозкой средств.
Статистика и рентабельность за последние 3 года
Если посмотреть на официальную и аналитическую статистику 2021–2023 годов, картина будет неоднородной по регионам, но тенденции похожи. В Москве и Санкт‑Петербурге ежегодный рост цен на первичку в новостройках составлял в среднем 8–12 %, в то время как вторичное жильё росло на 6–9 % в год. В ряде регионов‑миллионников разница была ещё меньше: 7–9 % против 5–7 %. При этом, по оценкам исследовательских отделов девелоперов, до 30–40 % сделок в проектах комфорт‑класса на этапе котлована совершались именно как инвестиционные, с расчётом на перепродажу или последующую аренду, а не для личного проживания семьи.
- Первичка: выше доля ипотечных сделок и сильнее зависимость от льготных программ.
- Вторичка: более равномерный спрос, лучше держит цену при скачках ставок.
- Арендная доходность: в среднем близка у обоих сегментов, 4–6 % годовых до налогов.
Отзывы и практический опыт инвесторов
Многие спрашивают: стоит ли инвестировать в квартиру на этапе котлована отзывы инвесторов звучат по‑разному, и это нормально. Те, кто заходил в проекты надёжных застройщиков 3–4 года назад в удачных локациях, чаще всего довольны результатом: рост цены плюс возможность выбрать лучшие планировки на старте. Но есть и истории, где затяжные сроки строительства, изменение окружения или перенасыщение района похожими домами сильно «съели» ожидаемую прибыль. Владельцы вторичных квартир в отлаженных районах обычно говорят о меньшей головной боли: арендатор находится быстрее, а сам объект проще оценить, потому что дом и инфраструктура уже сложились и видны без рендров.
Частые заблуждения и типичные ошибки
Одна из распространённых иллюзий — вера, что первичка «всегда растёт быстрее». В периоды активного роста рынка это действительно было заметно, но в 2022–2023 годах значение стали иметь локальные факторы: транспорт, экология, насыщенность района предложением. Ошибка номер два — игнорировать время. Инвестор видит разницу цены между котлованом и сданным домом, но забывает, что деньги были заморожены на несколько лет, а за это время можно было получать арендный доход на готовой квартире. Наконец, многие недооценивают расходы: ремонт, меблировка, налог с продажи и аренды могут заметно скорректировать итоговую «красивую» доходность в сторону более скромных реалистичных значений.
Что выгоднее: сводим всё воедино
Если сформулировать по‑простому, вопрос «новостройка на этапе котлована или готовое жилье что лучше для инвестиций» не имеет универсального ответа. Для тех, кто готов ждать 3–5 лет, тщательно выбирать застройщика и район и рассчитывает на прирост капитала, инвестиции в новостройки на этапе котлована остаются рабочей стратегией, особенно в городах с дефицитом качественного жилья. Тем, кому важен быстрый старт аренды, понятные риски и возможность продать объект в любой момент, чаще подходит готовое жильё. По статистике последних трёх лет выигрывает тот, кто внимательно считает цифры и выбирает конкретный объект, а не слепо «голосует» за первичку или вторичку как класс.