Почему налоги в новостройке — это не «формальность», а деньги из вашего кармана
Покупка или продажа квартиры в новостройке — это не только договор и передача keys. Налоги здесь могут «съесть» сотни тысяч рублей, если не понимать базовые правила.
И при покупке, и при продаже действуют свои нормы НДФЛ и свои налоговые вычеты при покупке квартиры в новостройке. Ошибка в одном пункте — и вы либо переплатите, либо получите претензии от налоговой через пару лет.
Ниже — разбор по шагам, с живыми кейсами и практическими советами.
—
Налог при покупке квартиры в новостройке: где вы можете сэкономить
Начнём с приятного: при покупке вы налог не платите, вы его возвращаете. Но только если грамотно всё оформите.
Налоговые вычеты: что именно можно вернуть
Государство даёт право вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. Фактически это «кешбэк» с вашей зарплаты:
— до 260 000 ₽ с самой стоимости квартиры (13% от максимум 2 млн ₽);
— до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (13% от максимум 3 млн ₽).
Эти лимиты действуют по всей стране и на дату ответа актуальны.
Важно: вычеты — не «скидка от застройщика», а возврат налога, который вы уже заплатили с зарплаты или иных белых доходов.
Кейс №1: покупка у застройщика без потери вычета
Анна купила квартиру у застройщика в 2024 году за 6,5 млн ₽, часть — ипотека.
Где она может вернуть деньги:
— 2 млн ₽ — база для имущественного вычета (260 000 ₽ максимум возврата);
— 3 млн ₽ — максимальная база по процентам (если за годы кредита проценты превысят эту сумму, вы всё равно ограничены 3 млн ₽).
Анна официально получает 120 000 ₽ в месяц, НДФЛ — 15 600 ₽. Налоговая вернёт ей максимум 15 600 ₽ в год до тех пор, пока не «выберет» все 260 000 ₽ и проценты.
Практический вывод:
чем выше ваша официальная зарплата, тем быстрее вы используете вычет. А если «белая» зарплата 30–40 тысяч, возврат растянется на много лет — это не ошибка, просто длинная дистанция.
—
Документы при покупке: как не лишиться вычета из-за мелочей
Чтобы налоги при покупке квартиры в новостройке принесли вам выгоду, а не головную боль, важно правильно собрать документы.
Основной набор документов
— Договор долевого участия (ДДУ) или купли-продажи (если дом уже введён в эксплуатацию).
— Акт приёма-передачи квартиры.
— Платёжные документы:
— банковские выписки,
— платёжные поручения,
— квитанции.
— Ипотечный договор и справка из банка по уплаченным процентам.
— Справка 2-НДФЛ от работодателя.
Типичная ошибка: «серые» расчёты
Кейс №2: Сергей договорился с застройщиком, что часть оплаты пойдёт «в обход» — за «ремонт» и «доп. опции» без официального включения в договор. В ДДУ попало только 4,5 млн ₽ вместо фактических 5,3 млн ₽.
Итог:
— имущественный вычет он получит только с 4,5 млн ₽ (фактически 2 млн ₽ максимум всё равно, но при другой покупке он бы смог использовать остаток лимита, а так основание документы уже «съели»);
— сумму в 800 000 ₽ он вообще никак не подтвердит для будущей продажи (о продаже ещё поговорим).
Практический совет:
всё, что платите за квартиру, старайтесь проводить официально через договор и банк. Каждая неучтённая тысяча сейчас — это минус в вашей доказательной базе при продаже.
—
Продажа квартиры в новостройке: где начинается налог
Когда вы продаёте объект, налоговая смотрит:
— сколько лет вы владеете квартирой;
— за сколько купили и за сколько продаёте;
— сколько вы реально можете подтвердить документами.
И вот тут проявляется главный вопрос: какой налог при продаже квартиры в новостройке вы заплатите в итоге?
Срок владения: почему цифра «5 лет» так всех пугает
Общее правило сейчас:
если вы владеете квартирой 5 лет и более, НДФЛ при продаже не платится.
Исключения, когда минимум — 3 года:
— квартира получена по наследству;
— квартира подарена близким родственником;
— квартира приватизирована;
— куплена как единственное жильё в некоторых случаях (зависит от того, когда приобретена и норм закона на момент покупки).
Особенность новостроек:
срок владения чаще всего считают с даты первой регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты ДДУ. Поэтому важно отслеживать именно дату записи в ЕГРН.
—
Налог с продажи квартиры в новостройке менее 5 лет
Если вы продаёте раньше истечения минимального срока владения, налог почти неизбежен.
Формула простая:
— база = доход от продажи – документально подтверждённые расходы на покупку (или стандартный вычет 1 млн ₽);
— налоговая ставка:
— 13% — если доходы до 5 млн ₽ в год,
— 15% — если доходы свыше 5 млн ₽ (на сумму превышения).
Кейс №3: продал через два года — заплатил лишнее
Иван купил квартиру в новостройке за 4,4 млн ₽, через два года продал за 5,2 млн ₽. Документы по покупке он потерял, платежи шли частично наличными.
Что видит налоговая:
— доход от продажи: 5,2 млн ₽ (подтверждён договором);
— расходы подтвердить нечем.
Выхода два:
— применить стандартный вычет 1 млн ₽ (это он и сделал);
— база = 5,2 – 1 = 4,2 млн ₽;
— налог = 13% от 4,2 млн ₽ = 546 000 ₽.
Если бы все платежи за покупку были безналичными и договор на 4,4 млн ₽ сохранился, его база была бы:
— 5,2 – 4,4 = 0,8 млн ₽;
— налог = 13% от 0,8 млн ₽ = 104 000 ₽.
Разница — 442 000 ₽ только из-за неоформленных документов.
—
Как снизить налог при продаже квартиры в новостройке законно
Если вы продаёте раньше 5 лет, задача — минимизировать налоговую базу, а не «рисовать» сделки.
Основные легальные способы уменьшить налог
— Подтвердить максимум расходов на покупку:
— ДДУ/договор купли-продажи;
— все платёжки и выписки;
— расходы на отделку при покупке «бетонной коробки», если они документально связаны с объектом.
— Использовать имущественный вычет при продаже — 1 млн ₽, если расходов подтвердить почти нечем.
— Правильно распределить цену между несколькими объектами (например, если продаёте с кладовой или паркингом отдельно).
— Продавать квартиру после минимального срока владения (если можете подождать).
Практический совет:
если вам важно понять, как снизить налог при продаже квартиры в новостройке конкретно в вашей ситуации, сначала соберите все документы, а уже затем считайте на калькуляторе НДФЛ. Часто только после этого становится видно, что лучше — «вычет 1 млн» или учёт реальных расходов.
—
Кейс №4: ремонт помог уменьшить налог
Мария купила квартиру от застройщика «без отделки» за 5,0 млн ₽. Вложила ещё 800 000 ₽ в ремонт: стяжка, разводка электрики, сантехника, финальная отделка. Все работы — по договорам с ИП и юрлицами, оплата по счёту.
Через три года продала квартиру за 6,4 млн ₽.
Что учли:
— покупка: 5,0 млн ₽ по договору;
— ремонт: 800 000 ₽ (подтверждён договорами и платежами; работы прямо связаны с приведением объекта в пригодное состояние).
База = 6,4 – (5,0 + 0,8) = 0,6 млн ₽.
Налог = 13% от 600 000 ₽ = 78 000 ₽.
Если бы она не сохранила документы по ремонту:
— база = 6,4 – 5,0 = 1,4 млн ₽;
— налог = 182 000 ₽.
Экономия — 104 000 ₽ только за счёт аккуратного оформления отделки.
—
Занижение цены в договоре: где заканчивается «экономия» и начинается риск
Распространённая практика на рынке новостроек — прописывать в договоре сумму меньше реальной, а разницу отдавать наличными. Это пытаются использовать для уменьшения налога при продаже.
Но последствия часто неприятные.
Чем это грозит
— Вы теряете возможность подтвердить реальную стоимость покупки.
— Налоговая может сопоставить вашу цену с рыночной и доначислить НДФЛ.
— В споре с покупателем (или в суде) вы сможете требовать только ту сумму, что указана в договоре.
Кейс №5: «экономия» 30 000 ₽ обернулась риском 300 000 ₽
Покупатель и продавец решили занизить цену на 1 млн ₽, чтобы тот сэкономил на налоге и госпошлине. Спустя год налоговая запросила пояснения: цена явно ниже рынка, есть данные по аналогичным сделкам в доме.
Дальше — запрос документов, уточнения, возможный дорасчёт налога и пени.
Практический вывод:
если вы хотите реально оптимизировать налоги, лучше потратить время на документальное подтверждение расходов, а не на занижение цены в договоре.
—
Новостройка и несколько собственников: как делится налог
Частая ситуация: квартира в долевой собственности — супруги, родители и дети, родственники.
Как считается налог и вычеты в долях
— Налог при продаже считается по каждому собственнику отдельно в пределах его доли.
— Каждый собственник:
— может использовать свой вычет 1 млн ₽ (но только в пределах дохода по своей доле),
— или учесть часть общих расходов, пропорционально доле.
Пример:
квартира продана за 8 млн ₽, двое собственников по 1/2. Каждый получает доход 4 млн ₽.
Если расходов не подтверждают — каждый использует вычет 1 млн ₽, база у каждого — 3 млн ₽, налог — 390 000 ₽ с человека.
Иногда выгодно оформить большую долю на того, кто:
— уже использовал имущественный вычет при покупке,
— не планирует других сделок в ближайшее время,
— имеет меньшие официальные доходы (в части контроля со стороны ФНС).
—
Связка: покупка новой квартиры и продажа старой
На практике сделки часто идут «цепочкой»: вы продаёте одну новостройку и сразу покупаете другую.
Можно ли зачитывать одно в счёт другого
Налоговая не «зачитывает» автоматически налог с продажи в счёт вычета при покупке. Формально это два разных процесса:
— по продаже — вы декларируете доход и платите НДФЛ;
— по покупке — подаёте на имущественный вычет и получаете возврат.
Но по факту:
— при покупке вы получаете налоговые вычеты при покупке квартиры в новостройке (до лимитов),
— по продаже платите НДФЛ;
— итоговая финансовая нагрузка — это разница между уплаченным и возвращённым.
Практический совет:
планируйте обе сделки в одном налоговом периоде (в одном календарном году), если есть возможность. Тогда вы быстрее увидите общую картину: сколько реально вернёте и сколько должны заплатить.
—
Чек-лист перед подписанием договора купли-продажи
Чтобы не разбираться с налогами «задним числом», полезно перед сделкой пройтись по краткому списку.
Покупка в новостройке
— Убедитесь, что:
— цена в договоре соответствует реальным платежам;
— все доплаты (кладовки, паркинг, отделка) отражены официально.
— Сохраняйте:
— договоры, акты, банковские документы;
— все бумаги по ремонту, если отделка за вами.
— Оцените:
— сможете ли вы использовать имущественный вычет;
— есть ли у вас доходы, с которых вы платите НДФЛ в РФ.
Продажа новостройки
— Проверьте:
— срок владения по ЕГРН;
— сумму ваших документально подтверждённых расходов.
— Сравните варианты:
— вычет 1 млн ₽,
— или фактические расходы (покупка + ремонт).
— Решите заранее:
— стоит ли переносить сделку на дату после истечения минимального срока владения;
— как именно указать цену в договоре, чтобы не создавать противоречий с реальностью.
—
Главные выводы
— Налоги при покупке квартиры в новостройке — это, по сути, инструмент экономии: имущественные и процентные вычеты могут вернуть вам сотни тысяч рублей, если всё оформить корректно.
— При продаже основной риск — налог с продажи квартиры в новостройке менее 5 лет. Если не подтвердить расходы, база считается практически с «чистой» суммы договора.
— Самый сильный способ оптимизации — документы: договоры, платёжки, чеки на ремонт и отделку.
— Занижение цены в договоре почти всегда создаёт больше проблем, чем пользы, особенно на фоне выросшего контроля ФНС.
— Смотрите на покупку и продажу как на единую финансовую стратегию: планируйте сроки владения, структуру собственности и порядок документов ещё до подписания первого договора.
Так вы превратите налоги не в неприятный сюрприз, а в понятный и управляемый элемент сделки с недвижимостью.