Вопрос «апартаменты или классическая квартира: что выгоднее для инвестора и для жизни» в 2025 году звучит уже совсем не как теоретический спор. Рынок прошёл через ковид, скачки ключевой ставки, массовое развитие апарт-комплексов, и теперь ошибки в выборе формата могут стоить нескольких миллионов и лет нервов. Разберёмся по-взрослому, но простым языком, без рекламных легенд.
—
Откуда вообще взялись апартаменты и зачем их так массово начали строить
До середины 2010‑х апартаменты были нишевой историей: отели, апарт-отели, редкие лофты в промзонах. Девелоперам такой формат нравился тем, что можно плотнее застраивать участок, ставить меньшие требования по парковкам и инфраструктуре, а ещё — не строить школу и детский сад. Для города это способ оживить деловые и промышленные районы, не меняя зонирование под «жилую» функцию.
Резкий разворот начался после 2014–2015 годов: покупатель искал любую доступную «квадратуру», а стоимость земли и стройматериалов росла. Апарт-проекты стали выходить один за другим: Москва-Сити, Нагатинская пойма, бывшие заводские территории Санкт‑Петербурга и Екатеринбурга. К 2020‑м в больших городах доля апартаментов в новостройках подбиралась к 15–20 %, в отдельных локациях — гораздо выше. Формально это «не жильё», но фактически люди там живут годами.
—
Юридическая разница: почему статус так важен для кошелька
Ключевое отличие — правовой режим. Квартира относится к жилым помещениям, апартамент — к нежилому фонду. Звучит скучно, но именно здесь прячется ответ на вопрос: апартаменты или квартира что выгоднее в долгую, если считать не только цену покупки, но и все последующие расходы.
Что даёт статус «квартира»
Квартира — это законное место постоянного проживания. В ней можно оформить постоянную регистрацию, спокойно прикрепиться к поликлинике, без вопросов вести быт. Застройщик обязан выполнять жёсткие требования по инсоляции, расстоянию между домами, шуму, а также обеспечивать участие в создании социнфраструктуры района. Для семей с детьми и для тех, кто думает о смене работы, регистрации и школах, это критично.
Что означает статус «апартаменты»
Апартаменты с юридической точки зрения — нежилое помещение. Постоянная регистрация в них либо невозможна, либо осуществляется через обходные схемы, которые могут не устоять при изменении правил. Зато у девелопера больше свободы по планировкам и параметрам застройки, а у города нет обязательств по немедленному строительству школ и поликлиник под такой комплекс. Многие апарт-комплексы честно позиционируются как формат «для краткосрока и бизнеса», но покупатели часто игнорируют этот нюанс.
—
Налоги, коммуналка, ипотека: экономика владения в деталях
Одно из главных заблуждений — смотреть только на цену квадратного метра на старте продаж. Настоящая разница проявляется в операционных расходах, когда объект уже куплен и эксплуатируется.
Технический блок: налоги и платежи (актуально на 2024–2025 годы)
— Налог на имущество
Для квартир ставка, как правило, ниже, так как объект относится к жилью. Для апартаментов региональные власти могут устанавливать повышенные ставки как для нежилой недвижимости — разница в отдельных городах достигает 1,5–2 раз.
— Коммунальные платежи
Тарифы на электроэнергию и обслуживание для нежилых помещений часто выше. Плюс управляющие компании апарт-комплексов включают в платёж «гостиничные» и сервисные услуги, даже если вы ими почти не пользуетесь.
— Ипотека
Банки охотнее и дешевле кредитуют классическое жильё. Для апартаментов ставка может быть выше, первоначальный взнос — больше, а часть льготных госпрограмм к ним просто не применяется.
На практике это приводит к тому, что объект с одинаковой стоимостью покупки даёт разную чистую доходность уже через 3–5 лет эксплуатации.
—
Доходность: что лучше купить для инвестиций апартаменты или квартиру
Если смотреть только на ежемесячный кэшфлоу в посуточной аренде, апартаменты раньше действительно выглядели «турбо-инструментом». Высокий поток туристов и командировочных, формат «сервисных квартир», гибкие правила для управляющих компаний — и вот в рекламных буклетах рисуют 10–12 % годовых. Но реальная практика инвесторов оказалась менее сказочной.
Инвестиции в апартаменты или жилую квартиру: сравнение доходности
В 2018–2021 годах многие инвесторы заходили в апарт-комплексы на старте строительства с расчётом на высокую доходность в аренду и быструю перепродажу. В итоге:
— загрузка объекта в посуточной аренде сильно зависела от сезона, конкуренции и точной локации;
— при росте предложения ставка аренды начала «проседать», особенно в бизнес-районах без туристического трафика;
— повышенные налоги и коммунальные платежи съедали часть дохода.
Классические квартиры в «нормальных» спальных районах при этом показывали более предсказуемую доходность 5–7 % годовых в долгосрочной аренде, но с меньшей волатильностью. Вопрос апартаменты или квартира что выгоднее для инвестора в итоге решался цифрами: при одинаковом бюджете и адекватном управлении квартиры в массовом сегменте выигрывали по соотношению доходность/риск.
—
Кейс из практики: два инвестора и один рынок
Представим двух реальных частных инвесторов из Москвы в 2019 году. Оба вложили около 12 млн рублей.
Первый купил апартаменты 35 м² в бизнес-кластере рядом с офисными башнями, второй — однокомнатную квартиру 38 м² в новом жилом комплексе у метро в «спальнике».
Через три года первый инвестор столкнулся с тем, что посуточная аренда даёт неплохой доход только в будни и только в рабочий сезон. Заполняемость плавает, управляющая компания берёт существенную комиссию, а налог на имущество растёт. В выходные и праздники часть апарт-комплекса пустует — район не туристический.
Второй инвестор сдаёт свою квартиру долгосрочно семьям и парам: спрос стабилен, очереди на аренду не иссякали даже во время турбулентных периодов 2022–2023 годов. Его доходность по итогам пяти лет оказалась ниже заявлений застройщиков апарт-проекта, но выше реального факта у первого инвестора — за счёт предсказуемости и меньших операционных издержек.
—
Что выгоднее для сдачи в аренду: апартаменты или квартира в 2025 году
Ответ зависит от формата аренды. Если вы ориентируетесь на короткие заезды, туристический или деловой трафик и готовы активно управлять объектом, апартаменты в центре города, у метро и ключевых бизнес‑кластеров всё ещё могут давать повышенный доход. Но это уже ближе к малому гостиничному бизнесу, чем к пассивным инвестициям.
Для большинства частных инвесторов, занятых на основной работе и без команды управляющих, выгоднее и спокойнее работает модель долгосрочной аренды. Здесь классическая квартира выигрывает:
— спрос на «обычное» жильё устойчив в кризисы;
— арендаторы меньше меняются, снижаются издержки на простой и поиск;
— регуляторные риски ниже, правила игры понятнее на годы вперёд.
Если обобщать, то что выгоднее для сдачи в аренду апартаменты или квартира, в 2025 году чаще решается в пользу квартиры, особенно в массовом и комфорт‑классе в городах‑миллионниках.
—
Жизнь внутри: комфорт и социальный опыт
Инвестиции — это одно, но всё чаще люди спрашивают и о повседневном опыте: апартаменты или квартира для постоянного проживания отзывы знакомых и реальных жителей в 2020‑х годах сильно скорректировали ожидания.
Как живётся в апартаментах
Многие отмечают:
— классный вид, необычную архитектуру, панорамные окна, дизайнерские лобби;
— хорошее расположение рядом с центром или деловыми зонами;
— но при этом — дефицит школ и садов по соседству, очереди в поликлиниках, отсутствие дворов в привычном «дворовом» смысле.
Некоторых раздражают гостиничные практики: постоянная смена соседей, чемоданы в коридорах, поздние заезды. Для интровертов и семей с детьми это может быть серьёзным минусом.
Как живётся в обычной квартире
Жилой микрорайон выигрывает за счёт среды: дворы, детские площадки, школы и сады, привычные магазины у дома. Да, архитектура часто проще и без вау‑эффекта, но в долгую играет именно качество повседневной среды. Для многих, кто однажды пожил в апарт-комплексе «с гостиничным вайбом», возвращение в обычный «спальник» стало осознанным выбором, хотя по картинкам всё выглядело наоборот.
—
Исторический контекст: от «элитного формата» к перегреву и отрезвлению
В начале 2010‑х апартаменты маркетингово подавались как «европейский гибрид отеля и квартиры», часто с прицелом на бизнес‑аудиторию. Локации в центре, высотные башни, круглосуточная рецепция — сочетание статуса и сервиса. Государство смотрело на это сквозь пальцы: формат помогал оживлять депрессивные зоны без сложных переводов земли.
После 2014 года апартаменты стали «доступной альтернативой» квартирам — за счёт меньшей цены входа. К 2018–2019 годам появились первые громкие истории инвесторов, не получивших обещанного дохода, и дискуссия вышла в публичное поле. Ковид показал уязвимость чисто туристических апарт-проектов: загрузка падала до 10–20 %, в то время как обычные квартиры продолжали стабильно сдаваться.
К 2025 году тренд понятен: регулятор постепенно подтягивает требования к апарт-комплексам, регионы рассматривают варианты изменения налогового режима, а часть девелоперов переупаковывает проекты ближе к «обычному жилью» — с большими общими зонами, дворами и инфраструктурой. Рынок от романтики движется к прагматике.
—
Как принять решение: алгоритм для инвестора и для себя
Чтобы ответить для себя на главный вопрос «апартаменты или квартира что выгоднее» и не пожалеть, стоит пройтись по ряду шагов, а не верить рекламным презентациям.
Технический блок: чек-лист перед покупкой
— Чётко сформулировать цель: вы хотите жить сами, сдавать в долгосрок, заниматься посуточной арендой или перепродавать через 3–5 лет?
— Проанализировать локацию: есть ли реальные драйверы спроса, а не только «перспективный район по словам менеджера»?
— Спросить у УК и девелопера о фактических платежах в сданных очередях, а не ориентироваться на усреднённые цифры в буклетах.
— Посмотреть реальные кейсы и отзывы собственников именно в этом формате, а не в абстрактных «апартаментах вообще».
— Учесть налоги, страховки, возможные простои и ремонт — и только после этого считать доходность.
—
Итоги: когда выбираем апартаменты, а когда — классическую квартиру
Если резюмировать, апартаменты уместны, когда:
— вы хорошо понимаете формат краткосрочной аренды и готовы активно управлять объектом;
— объект находится в точке притяжения туристов или делового трафика, а не просто в «перспективной локации»;
— вы готовы к повышенным операционным расходам и юридической специфике нежилого фонда.
Классическая квартира логичнее, когда:
— вы планируете жить сами или думаете о семье, детях, школах и регламентированных социальных сервисах;
— стратегия — консервативные инвестиции с долгосрочной сдачей;
— важны прогнозируемые правила игры и более спокойный режим владения.
В итоге вопрос что лучше купить для инвестиций апартаменты или квартиру в 2025 году чаще всего сводится к трём параметрам: ваш горизонт планирования, готовность к предпринимательскому риску и требуемая степень пассивности дохода. Для подавляющего большинства частных инвесторов и для жизни «на каждый день» классическая квартира остаётся более сбалансированным выбором. Апартаменты же — инструмент точечного, продуманного использования, а не универсальная замена жилью.