Почему вообще стоит смотреть в сторону новостроек под аренду
Если отбросить рекламу застройщиков и посмотреть на цифры, аренда в крупных городах последние годы растёт быстрее, чем зарплаты. По данным ЦИАН и «Дом.РФ», в 2022–2024 годах средняя арендная ставка в крупных агломерациях (Москва, Санкт‑Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск) прибавляла 8–15 % в год. При этом реальная покупательская способность населения менялась гораздо скромнее — в пределах 3–5 %.
То есть спрос на аренду подогревается не только миграцией в города, но и тем, что всё больше людей не тянут ипотеку или просто не видят смысла в долгом кредите. На этом фоне идея купить новостройку для сдачи в аренду выглядит вполне рационально, если подойти к выбору без романтики и с холодным калькулятором.
Спрос: кто будет снимать и за сколько
Тренды рынка аренды за 2022–2025 годы
За последние три года рынок сильно изменился:
1. Рост долгосрочной аренды. По данным Росстата и крупных площадок объявлений, доля долгосрочных договоров (от года) в городах-миллионниках выросла с примерно 55–60 % в 2021–2022 годах до 65–70 % к концу 2024 года. Люди стали меньше «кочевать» и чаще закрепляться в одном районе.
2. Сокращение «серого» рынка. По оценкам экспертов ЦИАН, к 2023–2024 годам доля официально оформленных договоров аренды в Москве и Санкт‑Петербурге выросла с 25–30 % до 35–40 %. Это важно: официальная аренда постепенно становится нормой, а не исключением, и это повышает привлекательность «чистых» новостроек.
3. Ставки растут быстрее в новостройках. В 2022–2024 годах, по данным аналитиков «Дом.РФ», аренда в новых домах бизнес‑класса в Москве и Петербурге росла в среднем на 10–14 % в год, тогда как в старом фонде — на 6–9 %. В комфорт‑классе разброс чуть меньше, но тренд тот же.
Данные за 2025 год пока носят во многом оценочный характер, но по предварительным сводкам крупных агрегаторов аренда в крупных городах за первое полугодие 2025 года уже показала рост 6–8 % к аналогичному периоду 2024 года. Если динамика сохранится, год закончится примерно в тех же пределах.
Портрет вашего будущего арендатора
Прежде чем искать «лучшую новостройку для аренды в Москве» или любом другом городе, стоит задать простой вопрос: кто конкретно будет снимать эту квартиру?
Классические сегменты:
— Молодые специалисты и IT‑сфера — важна транспортная доступность, метро, коворкинги, современные подъезды, быстрый интернет.
— Семьи с детьми — приоритет: сад, школа, детские площадки, тихий двор, медицина поблизости.
— Студенты и аспиранты — близость к вузам и метро, возможность делить аренду.
— Работники крупных промзон и логистики — важны прямые маршруты до работы и более низкая цена, чем в центре.
От выбранного сегмента зависит формат планировки, метраж, этаж, инфраструктура. То есть прежде чем инвестировать в новостройку под сдачу в аренду, вы выбираете не столько дом, сколько своего будущего арендатора.
Локация: где новостройка «выстрелит», а где застрянет в объявлениях
Город, район и микролокация
Сейчас в крупных городах России локация решает половину успеха. Не только в Москве. В Екатеринбурге, Казани, Ростове, Красноярске картина похожая: за 2022–2024 годы аренда в локациях рядом с метро или скоростным общественным транспортом росла в среднем на 2–4 процентных пункта быстрее, чем в отдалённых районах.
При этом не стоит смотреть только на «престиж». В дорогом районе можно купить квартиру по высокой цене и потом долго снижать ставку, чтобы найти арендатора. Иногда более разумно взять объект в развивающемся окружении, где:
— уже есть транспорт (метро, МЦД, трамвай, выделенные полосы, активные маршрутки);
— строятся новые бизнес‑центры, технопарки, кластеры;
— на ближайшие 3–5 лет запланированы улучшения: развязки, новые станции, благоустройство.
По данным градостроительных планов (Москва, Казань, Новосибирск, Нижний Новгород), стоимость аренды в районах, куда приходит новая линия метро, в течение 2–3 лет после запуска станции растёт на 10–20 % быстрее, чем в среднем по городу. Это не гарантия, но устойчивый статистический паттерн последних лет.
Транспортная доступность в цифрах
Ещё один рабочий фильтр: время в пути до центра или ключевых точек занятости. Арендаторы часто выбирают не район, а «30–40 минут до работы».
— В Москве и Петербурге квартиры, откуда до центра можно доехать за 30–40 минут на общественном транспорте, в среднем сдаются на 10–15 % дороже аналогичных по качеству, но с дорогой «час-полтора» в одну сторону.
— В городах-миллионниках без метро (Краснодар, Тюмень, Саратов) преимущество получают локации с прямыми автобусными маршрутами в центр и к промышленным зонам, разница по ставке — 5–12 %.
Фактически, когда вы решаете, как выбрать новостройку для инвестиции в аренду, имеет смысл сначала расчертить карту города по времени в пути, а уже потом по цене квадратного метра.
Инфраструктура: что реально влияет на ставку и заполняемость
Минимальный набор, без которого тяжело
Новостройки для сдачи в аренду с высокой доходностью почти всегда находятся там, где вокруг не «поле и один магазин», а есть базовый набор:
— продуктовый супермаркет в шаговой доступности;
— детские сады и школы (для семейного сегмента это критично);
— поликлиника или частные клиники поблизости;
— благоустроенные дворы, парки или хотя бы прогулочные зоны;
— кафе, пункты выдачи заказов, сервисы.
За 2022–2024 годы проекты с хорошей внутренней инфраструктурой (дворы без машин, детские и спортивные площадки, колясочные, лобби, помещения под сервисы) устойчиво показывали арендные ставки на 7–12 % выше, чем соседние дома без таких опций, при равной удалённости от метро. Это данные из аналитики нескольких девелоперов и агрегаторов объявлений.
Комфорт, который влияет на ликвидность
Не стоит недооценивать «мелочи»:
— наличие консьержа или охраны;
— видеонаблюдение;
— тихие лифты и нормальный подъезд;
— просторные холлы и зоны ожидания.
Арендаторы, особенно в сегменте комфорт и выше, всё чаще воспринимают дом как часть продукта. Некачественный вход и грязный подъезд легко отнимают у вас 3–5 % от возможной ставки или удлиняют период простоя.
Экономика объекта: как не влезть в нулевую доходность
Реальная доходность, а не «до 15 % годовых»
Фраза из рекламных буклетов — «до 12–15 % годовых» — часто не имеет ничего общего с действительностью конкретного инвестора. Реальная доходность долгосрочной аренды в крупных городах России в 2022–2024 годах держалась в коридоре:
— Москва и Санкт‑Петербург: 4–7 % годовых в рублях по «чистой» аренде, без учёта роста стоимости объекта.
— Крупные миллионники: 5–8 % годовых, иногда чуть выше в перспективных районах с недооценёнными ценами.
— Средние города: 6–9 %, но там выше риск простоя и слабее прирост капитальной стоимости.
Чтобы не жить иллюзиями, имеет смысл посчитать:
1. Полную стоимость покупки (квартира + ремонты + мебель + техника + налоги, страховки, комиссия риелтору).
2. Реальную рыночную ставку аренды «под ключ» на сегодня.
3. Годовые расходы (НДФЛ, коммуналка на простое, небольшие ремонты, реклама).
4. Ожидаемый простой (даже в хороших локациях 1–1,5 месяца в году — нормальное явление).
И только потом делать вывод: игра стоит свеч или доходность сопоставима со средневзвешенной доходностью по ОФЗ/депозитам без головной боли.
Ипотека и налоговая нагрузка
Если вы берёте объект в ипотеку, экономическая картина меняется. Проценты съедают часть арендного потока, и задача становится такой: сделать так, чтобы аренда хотя бы покрывала ипотеку и обязательные платежи, оставляя небольшую маржу.
В 2023–2024 годах, по оценкам банков и брокеров, в Москве и Петербурге лишь около 30–40 % объектов, купленных в ипотеку под сдачу, могли полностью закрывать ежемесячный платёж арендой без доплат владельца. В регионах доля была выше — до 50–60 %, но за счёт более низких цен покупки.
Плюс важно учитывать:
— 13 % НДФЛ с официальной аренды (если не используете самозанятость и спецрежимы);
— расходы на поддерживающий ремонт каждые 2–3 года;
— риск просадки ставок в конкретном районе (например, при массовом вводе однотипных ЖК).
Статистика и прогнозы: чего ждать ближайшие 3–5 лет
Что показывают цифры 2022–2024 годов
Суммируем ключевые моменты последних трёх лет:
— Арендные ставки в крупных городах выросли примерно на 25–40 % суммарно за 2022–2024 годы (Москва ближе к верхней границе, регионы — к нижней).
— Ставки по ипотеке колебались, но в целом оставались на повышенном уровне, что подталкивало часть спроса на рынок аренды.
— Заполняемость новостроек с грамотной локацией и инфраструктурой держалась на уровне 90–95 %. То есть простои были, но небольшие.
По данным девелоперских компаний и экспертов, к концу 2024 года в Москве доля инвесторов среди покупателей новостроек снизилась по сравнению с пиковыми 2020–2021 годами (с 40–45 % до 25–30 %), но этот процент по‑прежнему остаётся значительным. Это говорит о том, что модель «купил и сдал» не умерла, а просто стала требовать более тщательного анализа.
Прогнозы на 2025–2027 годы
С учётом текущей ситуации (на начало 2025 года) большинство аналитиков аккуратно прогнозируют:
— умеренный рост аренды — в среднем 5–8 % в год по крупным городам, при условии отсутствия резких экономических шоков;
— стабилизацию доли инвесторов на уровне 20–30 % в столичных новостройках;
— усиление конкуренции внутри классов — особенно в массовом комфорт‑классе.
Главный тренд: рынок становится более профессиональным. Случайный объект, купленный «по совету знакомого», всё чаще показывает доходность в районе депозита, а иногда и ниже, тогда как тщательно просчитанные локации и планировки выдают стабильные 6–8 % годовых и приличный рост стоимости актива.
Как отобрать конкретный объект: пошаговый подход
Пошаговый алгоритм выбора новостройки
Чтобы не распыляться, можно действовать по простой схеме.
1. Определить город и бюджет.
Сначала трезво оцениваете, в каком городе вам проще управлять объектом и сколько денег готовы вложить (своих + заёмных). Москва — не единственный вариант, нередко регион с сильным вузом или промышленным кластером даёт более высокую доходность.
2. Проанализировать спрос.
Смотрите реальные объявления по аренде за последние 6–12 месяцев: какие квартиры разлетаются за 3–5 дней, а какие висят месяцами? По каким районам, метражам, бюджету?
3. Сузить выбор до 2–3 районов.
Оцениваете транспорт, инфраструктуру, планы развития (метро, дороги, технопарки). Ищете сочетание: уже есть базовая инфраструктура + понятный драйвер роста.
4. Отобрать 3–5 жилых комплексов.
Изучаете репутацию застройщика, сроки сдачи, качество уже построенных объектов, реальные отзывы жителей. Настоящая лучшая новостройка для аренды в Москве или другом мегаполисе — это почти всегда не «самый модный бренд», а удачное соотношение цены, качества и локации.
5. Посчитать экономику по каждой планировке.
Берёте цену покупки, стоимость ремонта, прогнозируемую ставку аренды (по аналогам в этом ЖК и соседних домах), закладываете 1–1,5 месяца простоя в год и считаете реальную доходность. Удаляете из списка всё, что даёт меньше, чем вас устраивает.
6. Оценить выходную стратегию.
Понимаете, кому вы сможете продать этот объект через 5–10 лет: другому инвестору, семье, молодому специалисту? Ликвидность важна: рынок меняется, и возможность выйти из актива — часть защиты ваших денег.
Как выбор инвестора влияет на отрасль в целом
Роль частных инвесторов в рынке новостроек
Частные инвесторы за последние годы стали заметным игроком. В столицах и крупных городах, по оценкам аналитиков рынка, до четверти–трети квартир в новых домах покупаются именно с прицелом на сдачу.
Это имеет несколько последствий:
— Девелоперы проектируют «арендные» планировки. Компактные евродвушки, студии с минимальными неэффективными метрами, функциональные однушки — всё это во многом ответ на запрос инвесторов.
— Растёт сегмент сервисных и управляющих компаний. Индустрия аренды постепенно выходит из «гаражного» режима: появляются операторы, готовые на себя брать заселение, управление, мелкий ремонт.
— Ужесточаются требования к качеству среды. Инвестор понимает, что без нормального двора и инфраструктуры доходность падает. Это подталкивает застройщиков улучшать продукт даже в массовом сегменте.
С другой стороны, массовый приток инвесторов в отдельные проекты может приводить к переизбытку предложения и локальной просадке аренды. Поэтому, выбирая объект, вы не просто «ищете доход», но и голосуете рублём за определённый формат застройки и качества городской среды.
Итог: новостройка под аренду — это не лотерея, а расчёт
Чтобы покупка не превратилась в разочарование, стоит относиться к объекту не как к «моей будущей красивой квартире», а как к доходному инструменту.
Спрос, локация и инфраструктура — три столпа, на которых держится ваша доходность. Если хотя бы один хромает, придётся компенсировать это более низкой ценой покупки или мириться с меньшей выгодой.
Когда вы решаете инвестировать в новостройку под сдачу в аренду, постарайтесь опираться не на эмоции и обещания застройщика, а на цифры: статистику по аренде за последние 2–3 года, реальные ставки в нужном районе, планы развития транспорта и инфраструктуры.
Тогда шансы попасть в меньшинство, чьи объекты стоят пустыми или едва отбивают ипотеку, заметно снижаются, а ваша новостройка превращается не просто в «квадратные метры», а в работающий актив, который двигается в ногу с городом и меняющимся рынком.