Почему вообще имеет смысл смотреть на новостройки под аренду
Когда человек задумывается, как купить квартиру в новостройке под сдачу в аренду, почти всегда возникает дилемма: город или пригород. Одни говорят: «Только центр, он всегда в цене», другие уверяют, что за городом проще найти адекватного арендатора и выше доходность. Реальность сложнее: важны не только локация, но и формат дома, транспортная доступность, конкуренция на рынке и даже тип аренды — долгосрочная или посуточная. Разговор о том, что выгоднее, нельзя свести к эмоциональному «мне кажется», поэтому разберёмся в цифрах, кейсах и типичных ошибках начинающих инвесторов, которые покупают первую арендную квартиру почти вслепую.
Базовая экономика: как считать доходность до выбора локации
Прежде чем спорить, что выгоднее для аренды новостройка в городе или пригороде, нужно понимать, как вообще считается доходность. Инвестора интересуют две ключевые метрики: годовой рентный доход (арендная плата минус все расходы) и полная доходность с учётом роста стоимости объекта. Городские квартиры обычно дают меньший процент годового дохода, но лучше растут в цене, особенно в локациях с дефицитом земли. Пригород часто показывает более высокий текущий кэшфлоу за счёт низкой цены входа, но слабее прибавляет в стоимости. Ошибка многих — смотреть только на размер ежемесячной аренды, игнорируя расходы на ремонт, простой между арендаторами и налоги, из‑за чего картинка получается искажённой.
Технический блок: базовая формула расчёта
Для примера берём простую модель. Валовая доходность = (годовая аренда / цена покупки) × 100%. Чистая доходность = (годовая аренда – коммуналка за счёт собственника – налоги – обслуживание ипотеки – средний ежегодный ремонт) / цена покупки × 100%. Уже на этом уровне часто становится ясно, что «дешёвый» пригород с низкой ставкой аренды может обогнать дорогой центр по проценту, а вот разрыв по перепродаже будет в пользу города. Если вы рассматриваете инвестиции в новостройки для сдачи в аренду город или пригород, сначала прогоните обе опции через одну и ту же формулу, а не сравнивайте ощущения от районов и красивые рендеры застройщиков.
Город: стабильный спрос и высокая цена входа
В городе главная опора инвестора — устойчивый спрос. В деловых зонах и районах у крупных вузов долгосрочные арендаторы находятся даже в непростые годы, когда спрос проседает в спальных кварталах и в области. При этом покупка новостройки в центральных и полуцентральных локациях почти всегда означает компромисс: либо небольшая студия с плотной застройкой и минимумом парковок, либо более дорогая однушка в комфорт‑классе. Цена входа выше, ставка аренды тоже, но разница не всегда компенсирует переплату за квадратный метр. В городе большую роль играет конкуренция: если рядом строится сразу несколько комплексов, то первые годы ставка может просесть, пока рынок переварит предложение.
Пример из практики: городская студия
Инвестор купил студию 26 м² в новостройке около станции метро в крупном городе за 10,5 млн ₽ на этапе котлована. После ввода дома и ремонта аренда стабилизировалась на уровне 55–60 тыс. ₽ в месяц при длительной аренде. Валовая доходность около 6,5% годовых, чистая — около 4,8% с учётом налога, коммуналки за собственника и амортизации ремонта. Важный момент: за три года рыночная стоимость выросла до 13,5 млн ₽, то есть дополнительный прирост капитала добавил ещё около 8–9% годовых. Такой кейс показывает, почему город часто выигрывает при горизонте инвестиций 7–10 лет: объект не только кормит арендой, но и заметно дорожает, особенно если локация с дефицитом готового жилья и хорошей транспортной доступностью.
Пригород: ниже чек, выше относительная доходность
Пригородная локация часто кажется логичным выбором для тех, кто хочет купить новостройку для инвестиций в аренду в Москве и области, но не готов брать на себя огромный ипотечный платёж за городскую квартиру. Здесь за те же деньги можно взять либо большую площадь, либо квартиру в более новом и зеленом районе с развитой внутренней инфраструктурой. Арендные ставки ниже, зато и конкуренция меньше, если рядом есть промышленная зона, технопарк или крупный логистический кластер, куда едут работать люди со всей страны. Однако спрос в пригороде более чувствителен к экономическим циклам и транспортным изменениям: появление новой станции МЦД или скоростной электрички способно поднять и цену продажи, и ставку аренды, а отмена удобных маршрутов, наоборот, обрушить интерес.
Пример из практики: квартира у МЦД в пригороде
Инвестор рассматривает лучшую новостройку для сдачи в аренду в пригороде, в городе-спутнике с быстрым доступом до столицы. Покупка однушки 32 м² за 7,5 млн ₽ на стадии высокой готовности. После ремонта квартира сдаётся за 38–40 тыс. ₽ в месяц. Валовая доходность около 6,1%, чистая — в районе 5,2%: коммунальные ниже, чем в городе, налог тот же, но ипотечная нагрузка заметно меньше. За три года квартира дорожает до 9 млн ₽, что даёт около 6% годовых прироста капитала. В сравнении с кейсом городской студии доходность от аренды даже выше, но разница в росте стоимости менее впечатляющая. Зато входной билет меньше, и обеспечить ипотеку такой квартиры проще даже при среднем уровне дохода.
Ключевые факторы выбора: не только география
Строго делить варианты по принципу «город против пригорода» — ошибка. Важнее конкретный микролокационный сценарий: время до метро, наличие рабочих мест поблизости, развитость социальных объектов и репутация комплекса. То, что формально считается пригородом, по ощущениям арендатора может быть практически городом, если дорога до центра занимает 25–30 минут и есть благоустроенная среда. Когда вы думаете, что выгоднее для аренды новостройка в городе или пригороде, сравнивайте не абстрактные зоны, а реальный путь арендатора: от подъезда до работы, ближайшей станции, ТЦ, школы. Иногда «городская» новостройка в глубине спального массива с пробками до метро проигрывает «пригородной» у путей МЦД или рядом с крупным бизнес‑парком.
Технический блок: на что смотрят арендаторы
С точки зрения спроса есть пять критериев, которые прямо влияют на ставку: транспорт (время в пути до ключевых точек), инфраструктура (магазины, детсады, поликлиники), безопасность и благоустройство двора, состояние квартиры и репутация самого ЖК. В городе многие факторы уже подразумеваются по умолчанию, а в области разрыв между разными комплексами может быть огромным. Для инвестора, который собирается купить квартиру в новостройке под сдачу в аренду, важно не увлечься дизайнерским ремонтом и видовыми характеристиками, а трезво оценить: насколько объект будет удобен для типичного арендатора в этом районе, и есть ли вокруг альтернативы по тем же деньгам.
Москва и область: нюансы крупного рынка
Если говорить именно про столичный регион и попытаться ответить, выгоднее ли купить новостройку для инвестиций в аренду в Москве и области, то анализ показывает неоднозначную картину. Внутри МКАД цена входа зачастую такая, что выжимать более 4–5% чистой доходности сложно, особенно в проектах бизнес‑класса. Однако перспективы роста капитальной стоимости выше, а риск простоя между арендаторами ниже благодаря постоянному притоку людей. В области можно встретить проекты с 6–7% чистой доходности, если грамотно подобрать формат (компактная однушка или евро‑двушка), но важно, чтобы вокруг был реальный платежеспособный спрос: работники технопарков, сотрудники аэропортов, крупных складских терминалов, а не только местные жители с ограниченным бюджетом.
Пример сравнения: Москва против ближнего Подмосковья
Предположим, в пределах МКАД берётся студия за 11 млн ₽, сдаваемая за 55 тыс. ₽. После всех вычетов остаётся около 4,5% годовых чистой доходности. За те же 11 млн ₽ в ближнем Подмосковье можно взять две компактные студии по 5,5 млн ₽ рядом со станцией МЦД и крупным логистическим хабом. Каждая сдаётся за 32 тыс. ₽, суммарная валовая доходность — около 7%, чистая — в районе 5,8–6% с учётом периодических простоев. Риск рассредоточен по двум объектам, но рост стоимости у каждой студии будет мягче, чем у московской. Такой расклад иллюстрирует базовый выбор инвестора: вы хотите максимизировать доходность сегодня или делаете ставку на прирост капитала через 7–10 лет? Ответ определяет, в пользу чего склониться — города или пригорода.
Рекомендации экспертов: как не ошибиться с первой покупкой
Практикующие консультанты по недвижимости сходятся в одном: начинающему инвестору лучше не гнаться за «идеальной сделкой», а стремиться к предсказуемости. Если цель — стабильный кэшфлоу, эксперты советуют смотреть на развитые пригороды с устоявшимся спросом, а не на только что появившиеся «города‑спутники в чистом поле». Здесь реальнее найти вариант, который станет лучшей новостройкой для сдачи в аренду в пригороде именно по соотношению цены, спроса и понятного профиля арендатора, а не по обещаниям застройщика. Если же у инвестора есть финансовый запас и готовность держать объект 10+ лет, профессионалы чаще рекомендуют точечно подбирать городские локации с потенциалом редевелопмента и транспортного развития, даже если первая доходность по аренде кажется средней.
Технический блок: чек‑лист выбора объекта под аренду
Эксперты по инвестициям в новостройки для сдачи в аренду город или пригород предлагают простой алгоритм. Сначала оцениваем реальный спрос: смотрим, сколько аналогичных квартир уже сдается в этом районе и сколько времени они висят в объявлениях. Далее моделируем три сценария: базовый, пессимистичный и оптимистичный по ставке аренды и простоям. Третий шаг — стресс‑тест ипотеки: выдержит ли ваш бюджет, если квартира будет простаивать два месяца в году или ставка аренды упадёт на 10–15%. И только после этого выбираем конкретный комплекс и планировку, а не наоборот. Такой подход дисциплинирует и позволяет спокойно ответить на вопрос, что выгоднее для аренды новостройка в городе или пригороде именно в вашей финансовой ситуации и с учётом вашего горизонта инвестиций.
Итог: универсального ответа нет, есть подход
Выбор между городом и пригородом для арендной новостройки — не вопрос идеологии, а вопрос задач. Если главная цель — максимизировать текущий денежный поток при ограниченном капитале, логично присмотреться к пригородным локациям с понятным источником спроса и хорошим транспортом. Если же для вас важнее защитить капитал и заработать на росте стоимости объекта, разумно сфокусироваться на городских новостройках в районах с потенциалом развития. В обоих случаях критично воспринимать объект как маленький бизнес: считать, проверять гипотезы, сравнивать альтернативы. Тогда решение «купить квартиру в новостройке под сдачу в аренду» перестанет быть лотереей, а спор «город или пригород» превратится в рабочий расчёт, в котором эмоций заметно меньше, чем цифр.